🐘 Umowa Przelewu Wierzytelności Z Umowy Deweloperskiej

Cesja wierzytelności jest umową cywilnoprawną zawieraną między wierzycielem, a podmiotem trzecim, której przedmiotem jest istniejące zobowiązanie. Skutkiem takiej umowy, jest zmiana wierzyciela, który będzie miał prawo egzekwować istniejącą należność. W oparciu o nią cedent (jest to wierzyciel pierwotny) przelewa umowa przelewu wierzytelności z wszelkich zawartych przez Kredytobiorcę umów związanych z inwestycją realizowaną na Nieruchomości; an agreement on the transfer of claims from all agreements concluded by the Borrower related to the investment implemented on the Property; Zasugeruj przykład. istnienie każdej z wierzytelności, o której mowa w § 1 Umowy. Dokumenty wskazane w § 5 ust. 1 UMOWY stanowią załącznik do UMOWY. § 6 Zawiadomienie dłużnika o przelewie. CEDENT niezwłocznie zawiadomi DŁUŻNIKA o sprzedaży wierzytelności na rzecz CESJONARIUSZA i przekaże CESJONARIUSZOWI dowód doręczenia pisma DŁUŻNIKOWI. § 7 Czyli Ty jesteś wierzycielem, Twój kontrahent – dłużnikiem, a wartość faktury to dług. Cesja wierzytelności polega na przeniesieniu uprawnień przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi na nowego nabywcę (nowego wierzyciela). W tym celu strony zawierają umowę. Strony takiej umowy są dwie: cedent, czyli dotychczasowy Umowne prawo do odstąpienia. Wniosek do księgi wieczystej. Różnice w metrażu. Termin. Kary umowne. Chociaż niektóre zapisy umowy deweloperskiej są obowiązkowe (bo są wymagane przez ustawę deweloperską), inne postanowienia/zapisy umowy deweloperskiej podlegają negocjacji. Poniżej wskazujemy, na jakie elementy umowy deweloperskiej Taki charakter postanowienia umownego może być stwierdzony w toku postępowania w sprawie o zapłatę wytoczonej dłużnikowi przez przedsiębiorcę, który nabył wierzytelność (uchwała SN z dnia 6 kwietnia 2018 r., III CZP 114/17, OSNC 2019/3/26, LEX nr 2468914). Umowa przelewu wierzytelności hipotecznej (rozporządzająca) może być Integralną częścią umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Wszystko co zawiera prospekt informacyjny ma taką samą moc prawną jak umowa deweloperska. Oznacza to, że oprócz analizy umowy deweloperskiej konieczna jest także analiza prospektu informacyjnego. Więcej o prospekcie informacyjnym dowiesz się w artykule: tutaj W praktyce najczęściej cała umowa przelewu wierzytelności hipotecznej wraz z hipoteką jest zawierana w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Oryginał umowy przelewu w Treść umowy deweloperskiej została określona w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z przepisami umowa, oprócz typowych elementów takich jak określenie stron umowy czy wskazania miejsca i daty jej podpisania, w szczególności powinna zawierać: art. 233 §1 w zw. z art. 217 kpc poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów prowadzącej do przyjęcia, iż umowa będąca źródłem zobowiązania pozwanego z poprzednikiem prawnym powoda oraz umowa przelewu wierzytelności nie stanowią wystarczającego dowodu nabycia wierzytelności we wskazanej wysokości, podczas gdy z przedstawionych Analiza umowy deweloperskiej wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości. Prawnicy zajmujący się na co dzień tego typu umowami będą w stanie dostrzec wszelkie niuanse i pułapki, które mogą umknąć uwadze przeciętnego klienta. Na skutek rozwiązania Umowy, zgodnie z trybem wskazanym powyżej, Spółka dokona zwrotnego przelewu Wierzytelności (nabytych w ramach Umowy Powierniczego Przelewu Wierzytelności) na rzecz Klienta w terminie 7 dni roboczych od dnia rozwiązania Umowy, a Klient zobowiązuje się do zwrotu wszelkich należności uzyskanych od Spółki (jeśli Pbg1Bcs. Zdarzało mi się już na blogu narzekać na niezrozumiały język, którym często pisane są umowy deweloperskie, wyroki sądów czy decyzje urzędów. Dzisiaj do tej listy chciałam dopisać tworzone przez banki umowy przelewu wierzytelności (tzw. cesja).. Jeśli zamierzasz wziąć kredyt na zakup wymarzonego mieszkania, zapewne bank przedstawi Ci do podpisu dokument, w którym będzie mniej więcej takie postanowienie (1): „Cedent przelewa na cesjonariusza swoją przyszłą wierzytelność w stosunku do … zwanego dalej dłużnikiem wierzytelności, z tytułu zwrotu świadczenia uiszczonego przez cedenta w wykonaniu zawartej między cedentem a dłużnikiem wierzytelności umowy z dnia …, obejmujące wpłaty w wysokości … zł, które zostaną wpłacone ze środków pochodzących z kredytu (pomniejszonego o ewentualne kary umowne oraz opłaty manipulacyjne należne dłużnikowi wierzytelności), do wysokości zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami, prowizjami i innymi należnościami cesjonariusza, z zastrzeżeniem warunku, że jeśli kredyt zostanie w terminie określonym w umowie kredytu spłacony, następuje zwrotne przelanie wierzytelności będącej przedmiotem cesji.” Tak tak, ten tekst jest napisany po polsku 🙂 . O co tutaj chodzi? Mówiąc najprościej, ww. tekst głosi: Jeśli deweloper powinien Ci zwrócić pieniądze, to nie będzie ich wypłacał Tobie, ale Twojemu bankowi. Jeśli kwota do zwrotu będzie wyższa niż kwota Twojego kredytu, to nadwyżkę dostaniesz już Ty. A jeśli już zdążyłeś spłacić kredyt, to umowa przelewu wierzytelności przestaje obowiązywać, a pieniądze dostaniesz Ty w całości. . Koledzy prawnicy pewnie skrzywią się na takie tłumaczenie 🙂 więc może trochę je rozszerzę. Jeśli deweloper ma obowiązek zwrócić Ci pieniądze, to Ty masz prawo do żądania tych pieniędzy. To prawo do żądania pieniędzy to właśnie wierzytelność, o której mowa w umowie. Jeśli taką wierzytelność przeniesiesz na bank, to już bank – a nie Ty – będzie miał prawo domagać się, aby deweloper wypłacił pieniądze. Podsumowując: zawarcie umowy przelewu wierzytelności nie skutkuje tylko tym, że zmienia się numer konta, na które deweloper będzie zwracał określoną kwotę – lecz zmienia się podmiot, który ma prawo domagać się zwrotu tej kwoty. Jak widzisz, nie jest to aż tak skomplikowane jak by się mogło wydawać, po prostu umowy cesji pisane są zwykle niezrozumiałym dla „typowego Polaka” językiem (oczywiście nie opisałam tu wszystkich zasad dotyczących przelewu wierzytelności – jeszcze kiedyś wrócę do tego tematu, a bardziej niecierpliwi czytelnicy mogą już teraz zapoznać się z art. 509-517 Kodeksu cywilnego). . Ze względu na to, że każdy bank stosuje inny wzór przelewu wierzytelności, skutki zawarcia tej umowy mogą być różne. Niestety często umowa jest tak napisana, że naprawdę długo trzeba się zastanawiać, co też autor miał na myśli. Co gorsze, banki bronią swoich wzorów umów jak niepodległości – są małe szanse, że bank zgodzi się na przeredagowanie umowy w taki sposób, by była dla Ciebie bardziej zrozumiała. Warto abyś dokładnie zapoznał się z umową cesji, by potem uniknąć kłótni między Tobą a bankiem, komu należą się pieniądze od dewelopera. . (1) ww. postanowienie to „składanka” wzorów umowy przelewu wierzytelności, stosowanych przez trzy różne popularne w Polsce banki . Otagowane jako: bank, cesja wierzytelności, informacje podstawowe, kredyt, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, przelew wierzytelności, umowa deweloperska, umowa realizatorska, zwróć uwagę, zwrot pieniędzy Rynek nieruchomości to nie tylko sprzedaż istniejących działek i lokali. Istotny jego fragment stanowi obrót wierzytelnościami z umów deweloperskich. W dzisiejszym blogu chcemy jako warszawski pośrednik nieruchomości przybliżyć to zagadnienie, zwłaszcza z punktu widzenia wynikających z tego skutków podatkowych. Ceny mieszkań są statystycznie o 11 procent wyższe niż przed rokiem. Niektórzy przewidywali taki rozwój wydarzeń i zawierali z deweloperami umowy w celu ich późniejszej odsprzedaży. Nie brakuje także osób, które chciały nabyć mieszkanie dla siebie, ale muszą wycofać się z dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie opłaca im się rozwiązać umowy, ponieważ wiązałoby się to tylko ze zwrotem wpłaconych należności. Zdecydowanie korzystniejszą opcją jest dla nich cesja wierzytelności. Umowa deweloperska Żeby nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym należy zawrzeć umowę deweloperską. Jej zakres został unormowany w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Taka umowa jest zawierana w formie notarialnego i ma charakter wzajemny. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania lokalu mieszkalnego, jego wyodrębnienia i przeniesienia jego własności na nabywcę a nabywca do zakupu lokalu i zapłaty określonej ceny. Obie strony stają się zatem wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Umowa deweloperska może zawierać jeszcze inne postanowienie, ale wykracza to poza zakres dzisiejszego bloga. Cesja wierzytelności Cesja (czyli inaczej przelew) wierzytelności jest instytucją unormowaną w Kodeksie Cywilnym. Polega ona na tym, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść swoją wierzytelność na inną osobę, chyba że byłoby to niezgodne z ustawą, zastrzeżeniem umownym albo właściwością zobowiązania. Czy wymagana jest zgoda dewelopera? Niestety tak, ponieważ umowa deweloperska ma charakter wzajemny, czyli obie strony są wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Nie mamy więc tutaj do czynienia z cesją sensu stricte, ale z dwoma instytucjami: cesją wierzytelności i zwolnieniem z długu. W takim przypadku nie jest wystarczające samo przeniesienie roszczeń z umowy deweloperskiej, ale konieczne jest wyrażenie przez dewelopera zgody na zwolnienie nabywcy z jego zobowiązań. Może być ona udzielona już w umowie deweloperskiej, albo później, nawet przy zawarciu umowy cesji wierzytelności. Przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej nie wymaga formy aktu notarialnego, niemniej dla bezpieczeństwa obrotu jest ona zalecana. Czy cesja wierzytelności rodzi skutki podatkowe? Jeśli ktoś zawarł umowę deweloperską rok, czy dwa lata temu, to dokonując cesji na pewno na tym zarobi. Osiągnięty przez niego zysk pozostaje oczywiście w sferze zainteresowania fiskusa. Wbrew nasuwającemu się podobieństwu do opodatkowania zbycia mieszkania, dokonanego przed upływem 5 lat od jego zakupu, pod względem podatkowym sprawa nie wygląda tak samo. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych podstawą opodatkowania w przypadku cesji jest dochód ze sprzedaży. Ustala się ją w taki sposób, że przychód pomniejsza się o koszty jego uzyskania. Kosztami uzyskania są środki wpłacone deweloperowi, wynagrodzenie notariusza, opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego i prowizja pobierana przez biuro nieruchomości. Organy skarbowe stoją niestety na stanowisku, że zysk osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej nie stanowi dochodu ze zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz praw majątkowych, o których mowa w art. 18 tej ustawy. W przeciwieństwie do dochodu ze sprzedaży mieszkania podlega on zatem opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Cesja wierzytelności a podatek VAT Cesja umowy deweloperskiej może rodzić skutki w zakresie podatku VAT. Sytuacja taka ma miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na nabywaniu i zbywaniu wierzytelności z umów deweloperskich. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że osiągany przez niego przychód podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, czyli według stawki 23% Odmienne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 września 2020 r. (I SA/Sz 441/20) uznając, że taki przychód podlega wprawdzie opodatkowaniu podatkiem VAT, ale stawką właściwą dla sprzedaży nieruchomości. Czy można uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego? Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dochód osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak ze zbycia praw majątkowych. Oznacza to, że do takiego dochodu nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa. Takie stanowisko budzi kontrowersje w kontekście przytoczonego wyżej wyroku WSA w Szczecinie, który uznał, że cesja umowa deweloperskiej nie można traktowana w oderwaniu od czynności poprzedzających lub dopełniających zbycie lokali mieszkalnych. Trzeba mieć jednak na uwadze, że cytowany wyrok zapadł na gruncie podatku VAT. Nie wiadomo zatem, czy zaprezentowana w nim wykładnia utrzymałaby się na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Stanowisko organów skarbowych prowadzi do wniosku, że z punktu widzenia skutków podatkowych cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej jest mniej korzystna, od sprzedaży gotowego lokalu. Jeżeli zatem podatnik ma możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego to bardziej opłacalne jest nabycie istniejącego mieszkania a następnie jego zbycie. Przedstawione powyżej stanowisko nie ma charakteru opinii prawnej. W konkretnym przypadku zasadne jest zatem skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego. Wierzytelności można, z nielicznymi wyjątkami, przekazać stronie trzeciej. W efekcie to ona reguluje odkupioną należność i bierze na siebie odzyskanie jej od dłużnika. Do tego służy umowa cesji, czyli innymi słowy, przelew wierzytelności. Zanim przejdziemy do szczegółów samej cesji, wyjaśnijmy ważne pojęcia, które będą się pojawiać w artykule, a które często są mylone — wierzytelność i dług. Dla większości z nas to synonimy, ale to nie do końca to samo. Dług to określona należność wynikająca z umowy, a wierzytelność to prawo do żądania jej uregulowania. Patrząc na to z boku, chodzi faktycznie o tę samą kwotę czy przedmiot, ale z punktu widzenia stron, to jednak zupełnie różne kwestie. Dobrym przykładem jest kredyt, który dla nas będzie długiem, a dla banku wierzytelnością. Jest różnica czy określoną kwotę otrzymujemy, czy musimy spłacać, prawda? Wierzytelnością mogą być więc kwoty wynikające z faktur wystawionych na podstawie umowy, zakupy na raty, ale też składki ubezpieczeniowe, abonament telefoniczny czy prawo własności mieszkania, którego deweloper jeszcze nie wybudował. Na czym polega cesja wierzytelności Cesja wierzytelności to umowa, która przenosi na osobę trzecią prawo żądania zapłaty od dłużnika. Zawiera ją więc obecny wierzyciel, który wyzbywa się tego prawa (cedent) oraz ktoś, kto wierzytelność nabywa, czyli cesjonariusz. Warto wspomnieć, że nabywa ją z wraz z prawem do naliczania odsetek, czy przejęcia zabezpieczenia, ale również bierze na siebie ryzyko niewypłacalności dłużnika. Dłużnik nie jest stroną umowy cesji i zasadniczo nie jest wymagana jego zgoda do jej zawarcia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zostanie to zastrzeżone w umowie między nim a wierzycielem. O zawarciu umowy przelewu wierzytelności powinien być jednak powiadomiony. Leży to w interesie wszystkich stron. Choć wierzytelność i jej sprzedaż kojarzy się nam zwykle z niespłaconymi długami, z cesją spotykamy się także w innych okolicznościach. Zawierając umowę kredytową lub leasingową, dokonujemy na przykład cesji polisy ubezpieczeniowej na bank. Gdy zaś rozwodzący się małżonkowie zdecydują, że wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny będzie od teraz spłacało jedno z nich, również mamy do czynienia z przelewem wierzytelności. Odkupienie wierzytelności zwykle wiąże się z opłatą. Najczęściej jest to określony procent należności lub dokładne wskazanie, jaką kwotę z danej wierzytelności cesjonariusz ma przekazać cedentowi. Kiedy można zawrzeć umowę cesji wierzytelności Cesji mogą podlegać wszelkie wierzytelności pieniężne i niepieniężne, niezależnie od tego, czy są już przeterminowane czy nie. Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przepisy jako niemożliwe wskazują przeniesienie niezbywalnych praw, takich jak wynagrodzenie za pracę czy alimenty, roszczeń za szkody na osobie (renta od sprawcy wypadku), a także prawa odkupu, pierwokupu czy służebności osobistej i dożywocia. Jeśli w umowie zawieranej między wierzycielem a dłużnikiem znajdzie się zapis o braku możliwości cesji, również nie można tego zrobić. Zwykle jednak dłużnicy zastrzegają sobie tylko to, że ewentualny przelew wierzytelności będzie wymagał ich zgody. W takim przypadku, aby cesja była skuteczna, przed zawarciem umowy należy o tę zgodę wystąpić. Specyficznym przypadkiem jest umowa deweloperska, która będzie zrealizowana w przyszłości. Zwykle w momencie jej zawierania jej przedmiot jeszcze fizycznie nie istnieje. Jest więc ona dwustronnie zobowiązująca — deweloper zobowiązuje się do oddania mieszkania czy garażu w określonym terminie, a nabywca do zapłaty określonej kwoty. W tym przypadku zatem obie strony mają prawa i obowiązki z niej wynikające. W sytuacji, gdy postanowimy sprzedać nasze przyszłe mieszkanie (wierzytelność), zanim inwestycja zostanie zakończona, cesja umowy deweloperskiej będzie wymagała zgody dewelopera. Może on jej udzielić niejako z góry, umieszczając stosowny zapis w umowie lub dołączając do niej osobne oświadczenie, ale może też mieć to miejsce dopiero przy sporządzaniu umowy przelewu wierzytelności. Jak wygląda umowa cesji Prawo nie narzuca sztywnej formy tej umowy. Zwykle jednak ze względu na jej specyfikę, dla celów dowodowych, cesja jest potwierdzana na piśmie. W sytuacji, gdy umowa, na podstawie której powstała wierzytelność, wymagała formy pisemnej, jest to wręcz konieczne. Umowa cesji, jak każda inna powinna zawierać takie elementy, jak wskazanie daty i miejsca jej zawarcia, określenie stron oraz informacje dotyczące cesji. Co powinna zawierać umowa cesji Najważniejszym elementem jest dokładne określenie przedmiotu umowy oraz zapis o przelewie wierzytelności. Należy więc wskazać stosunek prawny, z którego wynika wierzytelność np. Faktura nr… za… na kwotę… z terminem płatności do... Najlepiej dołączyć kopię umowy lub innego dokumentu w celu potwierdzenia istnienia wierzytelności. Musimy również wskazać strony umowy cesji, którymi są obecny i przyszły wierzyciel (cedent i cesjonariusz), oraz zawrzeć informację, że wierzytelność jest przekazywana. Przypominamy — dłużnik nie jest stroną umowy cesji wierzytelności. Ważną jednak rzeczą jest poinformowanie go o tym, że zmienił się właściciel wierzytelności. Chociaż to jej nabywca ma największy interes w tym, aby dłużnik wiedział o cesji, zadanie to zwykle bierze na siebie dotychczasowy wierzyciel. Dłużnik wówczas nie ma wątpliwości, że przelew faktycznie doszedł do skutku. W umowie ustala się zatem, w jaki sposób zbywca poinformuje dłużnika o cesji, oraz że przekaże potwierdzenie tego faktu nowemu wierzycielowi. Można też sporządzić stosowne oświadczenie o zbyciu wierzytelności, które podpisuje cedent, aby jej nabywca mógł sam wysłać je dłużnikowi. Dlaczego to takie istotne? Dłużnik, który nie wie, że ma dług u innej osoby, może zwrócić należność dotychczasowemu wierzycielowi. Wówczas cesjonariusz, który nie będzie w stanie udowodnić, że dłużnik został skutecznie poinformowany o cesji, będzie musiał dochodzić zwrotu od cedenta. Gdyby wówczas okazało się, że ten jest niewypłacalny, pieniądze przepadną. Dłużnik nie będzie musiał oddawać ich po raz drugi. Gdyby jednak zapłacił staremu wierzycielowi, mimo że wiedział, że sprzedał on wierzytelność, nowy ma prawo dochodzić jej ponownie. Komu sprzedaje się wierzytelności Pierwsza myśl to oczywiście firmy windykacyjne, które skupują niespłacone długi. To faktycznie spora część zawieranych umów cesji wierzytelności. Nie każdy wierzyciel ma bowiem cierpliwość, czas i możliwości, aby użerać się z dłużnikami. Druga grupa to umowy, w których przekazuje się prawo przyszłych należności, na przykład obowiązkowa cesja polisy ubezpieczeniowej przy kredycie samochodowym, dzięki której, w razie szkody odszkodowanie trafi do banku, jest traktowana jako alternatywne zabezpieczenie spłaty. Wielu przedsiębiorców, szczególnie tych, którzy wystawiają faktury z długim okresem płatności lub mają złe doświadczenia z płatnikami, decyduje się na faktoring, czyli specyficzny rodzaj cesji obejmującej nieprzeterminowane należności. Dzięki temu nie muszą oni długo czekać na swoje pieniądze, bo płaci im cesjonariusz (w tym przypadku zwany faktorem) i on też zajmuje się rozliczeniami z dłużnikami. Oczywiście przejęcie należności nie jest bezinteresowne i w zamian za obsługę płatności pobiera on od cedenta opłatę. To jednak koszt zapewnienia sobie płynności finansowej oraz zwykle mniejszego ryzyka straty w razie niewypłacalności dłużnika. Kiedy cesja wierzytelności nie jest skuteczna Diabeł tkwi w szczegółach i w tym przypadku jeden niezauważony drobiazg w umowie może zaważyć o tym, że cesja wierzytelności jest skuteczna lub nie. Chodzi o brak zgody dłużnika na cesję. Jak wspomnieliśmy wcześniej, jego zgoda na przelew wierzytelności nie jest wymagana, chyba że zostanie zastrzeżona w umowie, z której należność wynika. Dłużnicy czasem zabezpieczają się w ten sposób przed przekazaniem długu innym podmiotom. Co więcej, to zastrzeżenie często ukrywa się nie w samej umowie, ale w załącznikach do niej, których może być wiele (każdy, kto choć raz brał kredyt, wie, o czym mowa), albo dopiero w fakturze wystawionej na podstawie umowy. Przelew wierzytelności nie będzie skuteczny również wtedy, gdy nabywca wierzytelności nie będzie w stanie udowodnić, że faktycznie doszło do cesji, czyli na przykład nie będzie miał na to stosownej umowy, albo zapisy w niej nie będą jednoznaczne. Stąd tak ważne jest zawieranie jej na piśmie, z wyraźnym wskazaniem, że dochodzi do przekazania wierzytelności. Zawierając umowę cesji wierzytelności, trzeba więc dokładnie określić wszelkie warunki, aby uniknąć sytuacji spornych. Jak zwykle zachęcamy do skonsultowania takich umów z prawnikiem. Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce Jakiś czas temu pisałam, czym jest cesja (przelew) wierzytelności na bank – stanowiąca zwykle jedno z zabezpieczeń umowy kredytu. . Jeśli będziesz zawierać taką umowę przelewu (cesję) z bankiem, w jej treści pewnie napotkasz postanowienie w rodzaju: „Cedent oświadcza, że w umowie łączącej go z dłużnikiem wierzytelności nie ma klauzuli wyłączającej lub ograniczającej możliwość przelewu wierzytelności na osobę trzecią.” Co to znaczy? Że informujesz bank, że w umowie deweloperskiej (albo umowie realizatorskiej) nie zawarto postanowienia, że do dokonania cesji niezbędna jest zgoda dewelopera. … Ale czy jesteś tego pewien? Zanosisz egzemplarz cesji deweloperowi (bo bank wymaga potwierdzenia, że deweloper wie o cesji i zamierza jej postanowienia stosować). A deweloper ustami swego pracownika wyjaśnia Ci uprzejmie, że nie zgadza się na żadne przelewy wierzytelności. I że w umowie deweloperskiej znajduje się zapis, z którego wynika, że cesja wymaga zgody dewelopera: „Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki.” (1) W rezultacie znalazłeś się w sytuacji, gdy bank uzależnia uruchomienie kredytu od uzyskania zgody dewelopera na przelew wierzytelności, a deweloper takiej zgody nie chce wyrazić. A jeśli nie otrzymasz kredytu, to nie będziesz miał jak zapłacić za mieszkanie! . Czy to zgodne z prawem? Czy deweloper mógł zabronić Ci zawarcia umowy cesji z bankiem? . . Z przepisów (2) wynika, że co do zasady zawarcie umowy cesji nie wymaga zgody dłużnika (czyli w tym wypadku – dewelopera). Strony umowy z której wynika obowiązek zapłaty (tutaj: umowy deweloperskiej) mogą jednak uzgodnić, że taka cesja wymaga zgody dłużnika (dewelopera). Wszyscy wiemy, jak w praktyce wyglądać będzie taki proces „uzgadniania” treści umowy z deweloperem, jeśli jesteś konsumentem. Po prostu deweloper przedstawi Ci wzór umowy, w którym takie postanowienie się znajdzie. Ty możesz co najwyżej próbować negocjować, żeby je zmieniono, jeśli Ci nie odpowiada. Ale deweloper może nie zgodzić się na zmianę. . UOKiK dostrzegł, że niektórzy deweloperzy wprowadzają we wzorach umów tego typu zapisy – czasami w ogóle wyłączając możliwość dokonania przelewu wierzytelności, czasami wprowadzając ograniczenia (np. że przelew jest możliwy, ale tylko do pewnej kwoty). UOKiK uznał je za postanowienia rażąco niekorzystne dla konsumentów. Takie zapisy w umowach deweloperskich mogą utrudniać – czy wręcz uniemożliwiać – kupującym uzyskanie kredytu na zakup lokalu. Wymóg uzyskania zgody dewelopera nie ma przy tym żadnego głębszego uzasadnienia, bo dla dewelopera – jeśli będzie miał obowiązek coś zapłacić – nie powinno mieć większego znaczenia, komu ma płacić: swojemu klientowi czy bankowi, który udzielił mu kredytu. Dlatego typu zapisy uznawane są za niedozwolone postanowienia umowne i wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. . . (1) postanowienie wpisane w Rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 1501; wyrok SOKiK z 17 października 2006 r. sygn. akt: XVII AmC 122/05, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 marca 2008 r. sygn. akt VI ACa 1078/07 (2) art. 509 par. 1 kodeksu cywilnego . Otagowane jako: bank, cesja wierzytelności, klauzule niedozwolone, kredyt, przelew wierzytelności, zabezpieczenie spłaty kredytu, zwróć uwagę Przelew wierzytelności pozwala zmienić osobę, której dłużnik powinien zapłacić. Przelew wierzytelności najlepiej jest zawrzeć na piśmie, bo w razie sporu najłatwiej wtedy wykazać, że taka umowa została zawarta oraz jaką miała treść. O tym, że nastąpił przelew wierzytelności, trzeba zawiadomić dłużnika. 1. Przelew wierzytelności - na czym polega? Przelew wierzytelności (cesja wierzytelności) polega na zawarciu umowy, w wyniku której zmienia się osoba, której dłużnik powinien zapłacić. Dotychczasowy wierzyciel na podstawie umowy z nowym wierzycielem przenosi na niego wierzytelności (czyli prawo żądania zapłaty lub spełnienia innego świadczenia), jaka mu przysługuje wobec dłużnika. Umowa między dotychczasowym a nowym wierzycielem, na podstawie której dochodzi do przelewu wierzytelności może być np. sprzedażą (sprzedaż wierzytelności), darowizną, zamianą. Stroną umowy przelewu wierzytelności nie jest dłużnik. 2. Przelew wierzytelności - co z odsetkami? Jeśli zostanie zawarta umowa przelewu wierzytelności, to na nabywcę (nowego wierzyciela) przechodzą wszelkie związane z tą wierzytelnością prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Nabywca ma więc prawo żądać od dłużnika również odsetek za opóźnienie w zapłacie. “Stosownie do art. 509 § 2 na skutek przelewu wierzytelność zbywcy wchodzi do majątku nabywcy wraz ze związanymi z nią prawami. Konsekwencją przelewu jest zatem zmiana podmiotowa po stronie wierzyciela, polegająca na tym, że dotychczasowy wierzyciel traci to stanowisko, a w jego miejsce wchodzi nabywca wierzytelności, który uzyskuje ją w takim samym kształcie, w jakim przysługiwała ona zbywcy”. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2017 r., sygn. akt I CSK 170/17 3. Czy przelew wierzytelności musi być na piśmie? Przelew wierzytelności najlepiej jest zawrzeć na piśmie, bo w razie sporu najłatwiej wtedy wykazać, że taka umowa została zawarta oraz jaką miała treść, unika się wtedy problemów z udowodnieniem tego w razie sprawy w sądzie z dłużnikiem. Dlatego zalecane jest zawieranie umów przelewu wierzytelności na piśmie. Ale bezwzględnego obowiązku zawierania umów przelewu wierzytelności na piśmie nie ma. “Przepis art. 511 nie przewiduje rygoru nieważności w razie dokonania przelewu bez zachowania wymogu formy pisemnej. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 74 § 1 niezachowanie formy pisemnej zastrzeżonej w art. 511 nie skutkuje nieważnością umowy przelewu, a jedynie określonymi ustawowo ograniczeniami dowodowymi” Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2002 r., sygn. akt II CKN 1160/99 4. Kiedy z podpisami u notariusza? W jednym przypadku umowę przelewu należy zawrzeć na piśmie, i to jeszcze dodatkowo z podpisami notarialnie poświadczonymi. Chodzi o sytuację, gdy dotychczasowy wierzyciel zdążył już skierować przeciw dłużnikowi sprawę do sądu, wygrał ją i sąd nadał na wyrok (lub nakaz zapłaty) tzw. klauzulę wykonalności (czyli formalne stwierdzenie, że sprawę można skierować do komornika). Chcąc przelać wierzytelność, na którą ma się już wyrok (lub nakaz zapłaty) z klauzulą wykonalności, trzeba zadbać o to, żeby nowy wierzyciel mógł ten wyrok (nakaz zapłaty) wykorzystać i nie miał sam problemów ze skierowaniem sprawy do komornika - bo przecież we wszystkich dokumentach (wyroku, klauzuli wykonalności) podane są dane poprzedniego wierzyciela. Dzięki temu, że przelew wierzytelności był zrobiony z podpisami notarialnie poświadczonymi, nowy wierzyciel będzie mógł żądać nadania przez sąd klauzuli wykonalności na na siebie, co pozwoli mu skierować sprawę do komornika. 5. Zawiadomienie dłużnika o przelewie O tym, że nastąpił przelew wierzytelności, trzeba zawiadomić dłużnika. Dłużnik musi wiedzieć, komu ma zapłacić. Jeśli dłużnik nic o przelewie wierzytelności nie wie, to może zapłacić swojemu dotychczasowemu wierzycielowi. Wtedy nowy wierzyciel nie może żądać zapłaty od dłużnika, tylko powinien się domagać zapłaty od osoby, której dłużnik zapłacił. Gdyby jednak dłużnik został zawiadomiony o przelewie wierzytelności przez zbywcę (dotychczasowego wierzyciela) albo dowiedział się o przelewie z innych źródeł (np. od nabywcy), to nie powinien płacić staremu wierzycielowi. Jeśli mimo wszystko zapłaci staremu wierzycielowi, to sporo ryzykuje. Nowy wierzyciel może w takiej sytuacji żądać od dłużnika zapłaty, więc dłużnik może zostać zmuszony do zapłacenia “dwa razy”. Wynika to z art. 512 Kodeksu cywilnego. 6. Czy potrzebna zgoda dłużnika na przelew wierzytelności? W zdecydowanej większości przypadków zgoda dłużnika na przelew wierzytelności nie jest potrzebna. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że byłoby to sprzeczne z : ustawą (czyli musiałby istnieć przepis, który zabrania dokonania przelewu; np. Kodeksu pracy zabrania przelewania na inną osobę prawa do wynagrodzenia za pracę ) zastrzeżeniu umownemu (czyli w umowie strony uzależniły przelew od zgody dłużnika albo wyłączyły całkowicie możliwość przelewu) właściwości zobowiązania (np. prawo do alimentów). Można też w umowie ograniczyć możliwość przelewu (cesji) wierzytelności bez zgody dłużnika.“Skoro można w umowie wyłączyć możliwość przelewu wierzytelności, to tym bardziej dopuszczalne jest umowne ograniczenie cesji, np. przez wskazanie konkretnego podmiotu, na rzecz którego przelew może być dokonany. W takim przypadku cesja na rzecz innej osoby czy firmy nie będzie skuteczna” - uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 11 stycznia 2017 r., sygn. akt IV CSK 116/16. 7. Wymóg zgody na przelew wierzytelności można obejść Aby uzależnić przelew wierzytelności od zgody dłużnika, najlepiej zrobić to na piśmie. W praktyce jednak mimo wprowadzenia np. do umowy wymogu uzyskania zgody, łatwo jest go obejść i dokonać przelewu wierzytelności bez oglądania się na dłużnika. Dlaczego? Z przepisów o przelewie (art. 514 wynika, że jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, to zastrzeżenie umowne, iż przelew nie może nastąpić bez zgody dłużnika, jest skuteczne względem nabywcy tylko wtedy, gdy pismo zawiera wzmiankę o tym zastrzeżeniu (chyba że nabywca w chwili przelewu o zastrzeżeniu wiedział). Czyli jeśli istnieje dokument potwierdzający istnienie wierzytelności (np. umowa, faktura VAT), to musi on zawierać też informację o tym, że na przelew wierzytelności potrzebna jest zgoda dłużnika. Jeśli na dokumencie takiej informacji nie ma, to przelew będzie skuteczny. Co jeśli istnieje kilka dokumentów potwierdzających istnienie wierzytelności (np. umowa, faktura VAT, wyrok sądu) a tylko część z nich zawiera zastrzeżenie, że na przelew wierzytelności musi się zgodzić dłużnik? Przecież dłużnik nie ma wpływu na to, czy wierzyciel w treści wystawionej przez siebie faktury VAT wpisze takie zastrzeżenie. W przypadku, gdy został wydany wyrok sądu nakazujący zapłacenie długu, wprowadzenie do treści wyroku informacji, że przelew wymaga zgody dłużnika jest w praktyce niemożliwe. Odpowiedź na to pytanie znajduje się w wyroku Sądu Njwyższego z 5 kwietnia 2006 r. (sygn. akt I CSK 189/05). Sąd Najwyższy stwierdził w nim, że “w przypadku istnienia kilku dokumentów stwierdzających istnienie wierzytelności zbytej w drodze przelewu, z których tylko część zawiera informację o zakazie dokonywania przelewu bez zgody dłużnika, ocena skuteczności tego zastrzeżenia wymaga ustalenia, w oparciu o jaki dokument wierzyciel wykazał wobec nabywcy wierzytelności jej istnienie. Jeżeli dokument ten nie zawierał wzmianki o zakazie dokonywania przelewu, to pactum de non cedendo [czyli umowa zakazująca zbycie wierzytelności bez zgody dłużnika - przyp. red.] będzie bezskuteczne wobec nabywcy wierzytelności, chyba że nabywca wierzytelności w chwili przelewu o zastrzeżeniu tym wiedział”. 8. Przelew wierzytelności a obrona dłużnika przed zapłatą W wyniku przelewu (cesji) wierzytelności sytuacja prawna dłużnika nie może się pogorszyć. Dlatego zabezpieczono go w ten sposób, że wprowadzono w art. 513 § 1 zasadę, zgodnie z którą dłużnikowi przysługują przeciwko nabywcy wierzytelności wszelkie zarzuty, które miał przeciwko zbywcy w chwili powzięcia wiadomości o przelewie. Przykład 1. Jan Nowak zamówił na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej maszynę. Miał za nią zapłacić w terminie 30 dni od jej otrzymania. Maszyna okazała się wadliwa, Jan Nowak złożył reklamację u sprzedawcy. Ten reklamacji jednak nie uznał utrzymując, że to Jan Nowak nieprawidłowo użytkował maszynę i ja uszkodził. Ponieważ Jan Nowak nie zapłacił za maszynę, sprzedawca dokonał przelewu wierzytelności o zapłatę ceny na inną firmę. Jan Nowak nie stracił jednak w wyniku przelewu wierzytelności prawa do odstąpienia od umowy sprzedaży z powodu wad rzeczy. Odstąpienie od umowy wywołuje takie skutki, jakby umowa nie została zawarta (konieczność zwrotu maszyny, brak obowiązku zapłaty lub - jeśli zapłata już nastąpiła - konieczność zwrotu zapłaconej ceny). Jan Nowak może więc nadal złożyć sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu wady sprzedanej rzeczy i powołać się na to oświadczenie, gdy nabywca wierzytelności będzie żądał od niego zapłaty. 9. Przelew wierzytelności a niewypłacalność dłużnika Zbywca wierzytelności ponosi względem nabywcy odpowiedzialność za to, że wierzytelność mu więc wierzyciel np. najpierw umorzył dłużnikowi dług, a potem dokonał cesji wierzytelności (która już mu nie przysługiwała, bo została umorzona), to oczywiście zbywca odpowiada za to przed nabywcą. Odrębną kwestia jest wypłacalność dłuznika. Co jeśli nabywca nie jest w stanie wyegzekwować zapłaty od dłużnika? Czy może mieć wtedy jakieś żądania do osoby, od której nabył wierzytelność, czy tylko do dłużnika? Zasadą jest, że zbywca nie ponosi wobec nabywcy wierzytelności odpowiedzialności za to, czy dłużnik jest wypłacalny. Jeśli nabywca nie wyegzekwuje zapłaty od dłużnika, to jest to ryzyko nabywcy, a nie zbywcy. Ale zasadę tę można w umowie zmienić. Zbywca może przyjąć na siebie odpowiedzialność za wypłacalność dłużnika. Wtedy nabywca wierzytelności może żądać od zbywcy odszkodowania, jeśli nie uda mu się wyegzekwować pieniędzy od dłużnika (art. 516 10. Powierniczy przelew wierzytelności - na czym polega? Można się też spotkać z tzw. powierniczym przelewem wierzytelności. Jest to przelew wierzytelności dokonywany w celu ściągnięcia zapłaty od dłużnika. Takie umowy zawierane są np. z firmami windykacyjnymi, które mają odzyskać należności od dłużników. Powierniczy przelew wierzytelności w celu jej ściągnięcia i przekazania zbywcy to umowa, na podstawie której cedent (czyli zbywca) przekazuje wierzytelność do majątku osoby trzeciej (nabywcy, np. firmy windykacyjnej), po to, aby nabywca mógł we własnym imieniu ściągnąć dług od dłużnika, działając jednocześnie na rzecz zbywcy, za odpowiednim wynagrodzeniem wynikającym np. z umowy zlecenia.

umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej